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科技经济导刊杂志:土地增值税清算条件分析

点击次数: 1035   更新时间:2020-04-24

土地增值税清算条件分析

洪汉廷

(山东百丞税务咨询有限公司  山东 济南  255000

 

摘要:土地增值税清算条件分为可清算与应清算,达到可清算条件的房地产项目是否进行清算在评估标准上不够明确,造成大量达到可清算条件的房地产项目未及时进行清算,给国家造成税款损失。

关键词:土地增值税清算条件; 可清算; 应清算

中图分类号:F812.42  文献标识码:A  文章编号:

 

引言

2013年11月份央视《每周质量报告》报道,有关专业人士根据各上市房企对外公告的财务报告分析,至2012年底,45家上市房企共欠交土地增值税3.8万亿元,其后国家税务总局发布《关于深入开展土地增值税清算工作的通知》(税总函[2013]658号),加强了对全国各地土地增值税的清算工作。由于政策规定的不够明确,在清算过程中一直存在不少有争议的问题,许多问题的不同处理,都会对房地产企业产生巨大的纳税影响。

下面我们就房地产企业土地增值税清算过程中首当其中的一个问题-----清算条件的有关规定及纳税影响进行分析。

清算条件的政策规定

根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定,房地产企业土地增值税清算的条件分为应清算和可清算。

1.1 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(3)直接转让土地使用权的。

根据规定可以看出,一期房地产项目不论规模大小,哪怕只有一套房子没有销售完毕,就不能称之为完成销售,达不到应清算的条件。现实也确实存在很多这种情况,个别房产由于各种因素一直未签订购房合同办理购房手续,虽早已被实际使用,但从形式上看也未达到完成销售的条件。整体转让未竣工决算的房地产项目,一般只发生在资金出现严重问题的房地产企业,在现在总体经营效益普遍不错的房地产开发行业并不多见。直接转让土地使用权受《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的限制,未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。综合分析,应清算条件虽规定明确,但实际达到标准的房地产项目却由于种种原因不是太多。

1.2 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积

占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

2012年之前的房地产项目由于市场销售状况比较乐观,大部分房地产项目开盘,只要不是房地产公司将房产用于自用或出租的,许多销售比例都在85%以上,第(一)个条件不难达到。即使房产销售比例未达到85%,但一般项目均能及时取得《预售许可证》,在三年之后也能达到可清算条件。要注销税务登记的纳税人,应做为应清算条件,在这儿做为可清算条件已属低要求了。即使各地方税务机关未规定其他条件,虽然没有明确资料进行统计,但已竣工验收达到可清算条件的房地产项目所占比例应该不低。

1.3 对达到清算条件的房地产项目的清算要求

根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号,以下简称《清算管理规程》)第十一条规定,对达到应清算条件的房地产项目,纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对达到可清算条件的房地产项目,由主管税务机关确定是否进行清算,对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

对达到可清算条件的房地产项目评估标准的缺失

根据《清算管理规程》第十四条规定,对达到要可清算要求的房地产项目,主管税务机关在进行项目管理时,应当对该项目做出评估,并经分管领导批准,确定何时要求纳税人进行清算的时间。但是,对做出评估的依据及标准,未做更进一步的规定。《清算管理规程》将达到可清算条件的项目是否清算的决定权交给了主管税务机关,但未对其执行标准进行统一,在没有统一要求的情况下,无法对主管税务机关的评估工作进行考核与监督,造成大量达到可清算条件的房地产项目处在一个未有规范标准的管理之下。

根据中央电视台在2013年底《东方时空》节目对万科对外公告的财务报告进行的分析及对各项目的实地调查,万科全国各地的大量房地产项目虽未达到应清算的条件,但达到可清算条件的项目比比皆是,如对万科达到可清算条件的项目进行清算,至2012年底应补交土地增值税40多亿元。联想到央视在2013年底11月底报道45家上市房企欠交土地增值税3.8万亿元,可以看出,巨大的税款争议,其根源就在于对达到可清算条件的房地产项目是否应进行清算并补交税款存在争议。

亟待明确的清算条件

全国大量达到可清算条件的房地产项目同万科一样,因为评估标准的不确定而未进行清算。但未清算的原因可能会有不同。大城市、好地段、规划高端、声誉良好的房地产项目增值率高,不愿进行清算,达到可清算条件而尽量不清算,象万科一样,强调只有达到应清算条件才需要进行清算。

相反,小城市、差地段、普通住宅、信誉一般的房地产项目增值率低,但又必须象其他项目一样预缴土地增值税,如果进行清算不仅不需要补税,很可能已经预缴的税款还要退回或抵缴以后项目预缴税款,税务机关并不愿意对这些项目进行清算。做为税收政策,能让征纳义务双方都能为自己找到想要的依据,说明政策规定太不明确,希望为了执法者有法可依,纳税人有法可循,营造一个透明的纳税环境,将清算条件进一步明确。

清算条件执行模糊的原因分析

土地增值税做为地方税种,很明显国家税务总局给予了地方税务机关更大的权限。但更为重要的是,清算条件的规定,影响的不仅是何时进行纳税,还有可能影响到纳税金额的多少。根据《清算管理规程》的规定,纳税人在进行土地增值税清算时,不管出于什么原因,是不允许预提费用的。而大量的房地产项目由于成本存在争议,或由于付款不足无法取得足额成本发票,还有部分项目由于部分配套设施未完工,甚至尚未开始动工,而无法计入清算项目,造成多缴纳税款,而且,根据现行规定,项目清算以后,即使再发生成本,也不能改变该项目的单位成本,清算时未销售的产品再销售时,依然要按照不完全单位成本计算缴纳税款。

种种原因,造成许多房地产项目虽然达到了可清算条件,但进行清算可能会造成纳税人永久性损失。但是,尽管如此,税务机关依然会有可能要求达到可清算条件的项目进行清算,势必会造成执法的随意性,给了税务机关太大的自主裁量权,就有可能造成执法的不公正,而违背税法的公平原则。

房地产企业的对策分析

为少缴或迟缴税款,迟迟不达到应清算条件。只要不达到应清算条件,房地产企业就有可能与主管税务机关进行沟通而暂时不必进行清算。可以将部分产品公司自用或员工使用,但暂时不办理房产手续,从账面上看无房款收入,从资料上看无购房合同,只要不是去现场实地查看,无从得知该房产已实际使用。虽然未有政策明确规定,但如已销售产品之外的其他产品全部已投入使用,房地产企业在税收检查时已无理由不进行清算。但一般情况下也不会受到处罚。

经测算,如房地产项目纳税人进行清算可能会补缴大额税款时,即使达到可清算条件,纳税人也会以各种理由进行推托,在税务机关强制进行清算时,容易产生纳税争议。如纳税人测算可能会形成退税时,可能会迫切要求进行清算而受到主管税务机关的冷遇,也可能产生纳税争议。纳税人无论是想推迟进行清算还是急于进行清算,在现在的政策规定下,都要准备客观资料,从客观情况说明该项目无法立刻进行清算的原因或现在可以进行清算的理由。从客观分析,只要达到可清算条件,纳税人也要尽量做好准备工作,以备主管税务机关确定清算时间时措手不及,在90日内成本计入不全而造成多缴税款。

清算条件虽然没有具体到土地增值税成本的具体计算方法,但对纳税人的影响巨大。房地产企业要求一个公正、透明的纳税执法环境呼声甚高。但直到今天,在具体的操作性规定方面,国家税务总局并没有进一步发布更加明确的政策,全国各省市对土地增值税清算的规定也相差较大。明确的清算条件,不仅可以让征纳双方有法可依,还原一个透明、公平的纳税环境,同时,也削弱了执法部门的自主裁量权,堵住了贪污受贿的源头,对此,我们充分期待。

参考文献:

[1]国税发[2006]187号.关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[Z].北京:国家税务总局,2006.

[2]国税发[2009]91号.土地增值税清算管理规程[Z],北京:国家税务总局,2009.


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